Start Praxis Baurecht Wie viel ist ein Architekturbüro wert?

Wie viel ist ein Architekturbüro wert?

Eine Million oder doch nur 200.000 Euro? Ein Gericht im Ruhrgebiet verhandelt aktuell den Streit zweier Gesellschafter eines Architekturbüros, die darüber streiten.

Seit die Regierung 2009 die Erbschaft- und Schenkungssteuer neu geregelt hat, müssen Finanzämter den tatsächlichen Wert eines Unternehmens oder Architekturbüros ermitteln. Erst dann darf man über Freibeträge und Rabatte nachdenken. Auch wer ein Büro verkaufen will, legt so eine Wertermittlung für den Kaufpreis zugrunde. Doch weil Bürowerte unterschiedlich ermittelt werden können, ist Streit programmiert.

Im Fall der Planer aus dem Ruhrgebiet ist man sich uneinig, wie viel einem ausscheidenden Partner zusteht. Um das zu klären, beauftragt das Gericht ein Wertgutachten. Ein erster Gutachter rechnet mit dem Ertragswertverfahren nach IDW- Richtlinien. Es ist etabliert und auch der Fiskus nutzt ein ähnliches Verfahren, um Unternehmenswerte zu schätzen. Dabei wird der Büroertrag mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Dieser berechnet sich so: Ertrag dividiert durch (Basiszins plus Risikoaufschlag). Den Basiszins veröffentlicht die Bundesbank. Er liegt für dieses vereinfachte Ertragswertverfahren aktuell bei 3,43 Prozent; der Gesetzgeber hat den Risikoaufschlag auf 4,5 Prozent festgesetzt. Bei einem Durchschnittsgewinn der vergangenen drei Jahre von 100.000 Euro steht unterm Strich ein Unternehmenswert von rund 1,2 Millionen Euro.

»Vollkommen unrealistisch«, urteilt Werner Preißing. Ihn zieht das Gericht als zweiten Gutachter hinzu. Der Autor verschiedener Fachbücher zur Wertermittlung von Architekturbüros orientiert sich nicht an Bundesbankzinsen. Stattdessen beleuchtet er zum einen die betriebswirtschaftliche Situation des Büros. Zum anderen analysiert er die Zukunftsaussichten indem er einen Businessplan aufstellt – ähnlich wie ihn Banker bei einer Kreditvergabe erwarten. Das Ergebnis ist ernüchternd. Statt des Millionenbetrages von Gutachter eins (Ertragswertverfahren) sieht der Architektenberater den Bürowert bei gerade einmal 200.000 Euro. Wohlwollend gerechnet. Denn mit spitzem Bleistift kalkuliert wäre das Büro noch weniger wert.

Auch der Heilbronner Steuerberater Gerhard Reinert zweifelt am Verfahren »eins«, da es mit einem viel zu geringen Risikoaufschlag rechnet »und Zukunftsfaktoren beim Ertrag außer acht bleiben«. Der Wirtschaftsprüfer sieht ebenfalls das Risiko hoher Steuerforderungen. Er meint, dass der Fiskus so viel zu hohe Erbschaftssteuern ermittelt, die die Nachfolger aus laufenden Erträgen nicht bezahlen können. »Hierdurch wird das übernommene Unternehmen gleich nach der Übernahme in seiner Substanz bedroht«, sagt Reinert. Deshalb lohnt ein genauer Blick auf das Statuswertverfahren wie es Preißing anwendet. Mit ähnlichen Techniken ermitteln auch Wirtschaftsprüfer Unternehmenswerte von Industriebetrieben, Dienstleistungsfirmen oder Arztpraxen. Denn neben dem annähernd realen Firmenwert decken diese Methoden Schwachstellen in Betrieben und Büros auf.

»Zuerst betrachte ich Umsätze und Erträge«, erklärt Preißing. Die sind bei Dienstleistern an die Anzahl der Mitarbeiter gekoppelt. Marktforscher Hommerich gibt in einer Studie über Architekturbüros mit mehr als zehn Beschäftigten einen mittleren Jahresumsatz pro Mitarbeiter von 45.000 bis 75.000 Euro an. Im Fall des im Ruhrgebiet verhandelten Streitfalls sanken die Umsätze von 2004 bis 2010 pro Kopf und Jahr von 81.000 auf 61.000 Euro. Der Ertrag reduziert sich gar auf Minus 14.000 Euro. Daraus folgt: Erwirtschaftete das Büro 2004 noch einen Gewinn von 18.000 pro Kopf, schlitterte es sechs Jahre später in die Verlustzone. Ein Minus von 14.000 Euro pro Mitarbeiter stand zu Buche. »Dass sich das Büro tendenziell negativ entwickelt, ist die erste wichtige Erkenntnis«, erläutert Preißing den Unterschied zum Ertragswertverfahren.

Soweit der Blick zurück. Um festzustellen, ob das Büro in der Lage ist, in Zukunft Gewinne zu erzielen, erfasst Preißing im Statuswertverfahren betriebswirtschaftliche Faktoren: Der Substanzwert belegt, was an Betriebsausstattung vorhanden ist, etwa EDV oder Büromöbel. Im Organisationswert erkennt man, wie gut interne Abläufe definiert sind oder ob Textarchive oder Ablagesysteme bestehen. Der Praxiswert zeigt, wie viel Euro das Büro erwirtschaften kann. Eine Vorausschau der zu erzielenden Honorare bündelt schließlich der Auftragswert. Hinzu kommen qualitative Bausteine: Art der Kundenbeziehungen, Engagement der Mitarbeiter, Büroatmosphäre, Führungsstil des Chef, strukturiertes Vertragswesen, installiertes Controlling, Konkurrenzbeobachtung und die Art der Auftragsbeschaffung. So ergibt sich ein transparentes Bild hinsichtlich Investitionen, Organisationsumbau, Auftragschancen und Finanzierungsbedarf.

Dem Gericht im Ruhrgebiet ist nun klar: Die Verhältnisse aus dem Jahr 2004 sind mit der Situation 2010 und dem Ausblick in die Folgejahre nicht vergleichbar. Denn neben der bereits schlechten Ertragssituation deckt der Blick ins Innenleben des Büros massive Schwachstellen auf. »Durch den Partnerwechsel rissen Kundenverbindungen ab, geänderte Arbeitsabläufe sowie neue Zuständigkeiten kosten Zeit und zusätzlich belastete die Wirtschaftskrise die Zukunftsprognose«, meint der Berater, den auch die Architektenkammer immer wieder zu Sanierungsfällen schickt. Zudem kommt, dass im Statuswertverfahren die negativen Erträge nur in den Praxiswert einfließen. Das bedeutet: er ist oft gleich Null. Trotzdem ergibt sich aus den Substanz-, Auftrags-, und Orgawerten ein realer Unternehmenswert. »In Summe bringen es die übrigen Faktoren im Fall Ruhrgebiet auf 200.000 Euro«, sagt Preißing. Und das vor allem, weil vorhandenes Potenzial an Kundenkontakten und damit Auftragschancen als gut eingeschätzt werden.

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